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疫情過后 房價怎么走?

2020-2-14 11:51| 發布者: 網貸周萌| 查看: 819| 評論: 0

摘要: 節后股市,除了第一天創紀錄暴捶,后面這些天,漲得真是讓人很無語啊 上證指數最近走勢 那些2月3日2600多點割肉清倉,想等二次暴跌后再接回來減少損失,結果一路空倉到現在的小伙伴,不知道此刻腦袋是不是方 ...

節后股市,除了第一天創紀錄暴捶,后面這些天,漲得真是讓人很無語啊……

上證指數最近走勢

那些2月3日2600多點割肉清倉,想等二次暴跌后再接回來減少損失,結果一路空倉到現在的小伙伴,不知道此刻腦袋是不是方了……

股市既已如此糟心,就先放一邊,聊個更讓人糟心的話題吧

房子~

最近很多聲音說,疫情過后,房價會大跌,理由是本來去年就很糟糕的中國經濟,如今更是雪上加霜,經濟撐不住,房價也會撐不住……

但也有不少聲音說,疫情過后,房價會大漲,理由也一樣。

因為經濟更差,所以中央不得不再次祭出房地產這個“夜壺”救市,限購限貸啥的都會放松,從而激發全國房價新一輪大漲……

歸根到底,我們還是要理解決定房價走勢的幾個關鍵因素。

任澤平有名言:房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。

任澤平,現任恒大集團首席經濟學家

我很同意~

先說人口:

疫情對人口的影響,幾乎可以忽略不計。

現在疫情已導致一千多人不幸去世,按照最糟糕預期來算,就算今年會有1萬人死于新冠病毒,相比中國一年890萬人的平均死亡人數,占比只有0.11%,幾乎不會影響中國存量人口,等疫情過去后,本來就想買房的,還是會買房,需求只是被暫時壓制了,不會被消滅。

當然,考慮到3/4死者集中在武漢,對于武漢這座1100多萬人口的超大型城市來說,短期的買房需求,可能還是會受到一定影響。

武漢光谷未來科技城

2018年,武漢戶籍死亡人口4.79萬,死亡率5.51‰,如果這次疫情導致武漢今年突然多死了幾千人,死亡率還是會有明顯上升的……

至于疫情對新增人口,可能反而是正面的。

因為大家都被隔離在家,無所事事,出門買個套套都難,結果么……很可能今年12月的全國新生嬰兒數據會有一波小高峰。長期看,會給未來中國提供更多接盤俠……

再說土地:

疫情不是地震、火山噴發、臺風、海嘯這些對城市基礎設施會造成巨大破壞的自然災害,更接近于98年水災和08年雪災,等到疫情結束、洪水退去、冬天過去,城市又會迅速恢復活力,沒有那么多重建需求,該批的土地還是要批,該買的房子還是要買。

所以疫情對土地因素也不會造成明顯影響。

最后是金融:

顯然,我們已在貨幣放水。

大家別一聽到放水就皺眉頭,08年之后的貨幣大放水,的確對房價一輪又一輪暴漲起到了非常重要的助推作用,但非常時期,給市場注入流動性也是非常必要的。

疫情導致全民隔離,正常的經濟循環被強行凍結,原本該消費的不消費了,該做生意的不做生意了。

等疫情過去,國家說大家可以出來活動啦~可老板還是擔心自己沒訂單沒生意,不敢貿然投資,員工一看企業日子不好過,也怕自己工資縮水甚至裁員,也不敢貿然消費。

有消費才有生產,大家都不敢消費,投資生產就上不去,生產上不去,企業更沒收入,員工更有可能失業,更不敢消費,從而出現信心崩潰的惡性循環……

2009年,溫總理說“信心比黃金和貨幣更重要”,就這意思。

而要重新激活市場信心,就得往市場里投入更多貨幣,讓企業和居民手里可用的錢更多,就會更有投資和消費的勇氣。

如果像2009年那樣,貨幣大放水又不限制資金流入房地產,結果房價肯定會暴漲。

但你真的相信今天政府還會重蹈2009年的覆轍嗎?

我的看法是:中央政府絕對不會因為疫情影響經濟,就放棄“房住不炒”的底線;但地方政府,就不好說了……

所以金融這個短期因素對樓市的影響,現在看不清。

有中央的達摩克利斯劍高懸頭頂,地方政府不敢明目張膽救市,但各種小動作肯定少不了,只要別太夸張,中央應該也會睜一只眼閉一只眼,正所謂“因城施策”嘛~

比如,用人才落戶新政來變相放松限購;

比如,默許社保突擊繳費來滿足繳費年限要求;

比如,首套和二套房貸首付比例,偷偷摸摸小幅下調;

這些小動作,在疫情結束后,可能在更多城市看到。

但到底有多少城市會偷偷跟進,這個放松的度又到底有多大,對樓市需求到底有多少刺激作用,房價會不會因此不跌反漲,現在都不好說~

人生也好,理財也罷,還是國家的宏觀調控,歸根到底就是平衡二字。

現在我們正處于在抗擊疫情和拯救經濟之間努力保持微妙平衡的階段,

未來,我們也將面臨在拯救經濟和控制房價之間保持微妙平衡的新階段。

到時這個平衡的“度”究竟如何拿捏,主要取決于當下的疫情防控阻擊戰還要付出多大代價。

在過去3周以及未來1-2個月里付出的代價越大,之后要讓經濟復蘇的成本就越大。

“要不惜一切代價阻擊疫情,保護人民群眾的生命和健康”,這話說起來很漂亮,很鼓舞士氣~

但除了像抗戰這種全民族生死存亡的滅國戰,或外星人侵略地球導致人類退無可退的極端情況,“不惜一切代價”這幾個字真不能隨便用。

小到個人,大到國家,選擇做或不做任何一件事,都有相應的代價,“不惜一切代價”的結果,很可能你就是那個需要付出的代價……

但也別太擔心,“短期看金融”,可見上面的分析,最多也只能影響今年(甚至僅僅是上半年)房價走勢,到2021年春節,我們在買房或買基金時,根本不會再考慮2020年春節那波嚇死人不償命的疫情還有啥影響。

面對這種局面,個人應該如何選擇呢?

剛需達標盡快上車,投資沒事別瞎折騰。

我相信未來10年,投資股市的收益會明顯好于投資樓市。

今天再把大部分甚至所有家庭財富都賭在樓市上,是不明智的,極其危險的。

但對于剛需自住客,等疫情封鎖期結束后,很可能會迎來一個階段性最佳買點。

一手房市場,房地產是高杠桿高負債行業,連續一兩個月售樓處關門賣不出房子,很多開發商現金流都會出問題,貸款還不上,工資發不出,怎么辦?只能降價促銷。

二手房市場,很多持有投資性房產的中小企業主同樣面臨現金流短缺的危機,為了讓企業渡過難關,很可能會被迫降價拋售名下投資房。

有更多賣家急售,就意味著買家撈到便宜貨的可能性更高。

但也別期待房價會大跌,因為國家不希望房價大漲,但更不允許房價大跌。

特別說下武漢。

從城市級別看,武漢是僅次于北上廣深的強二線城市,和成都、杭州、南京在同一level。

武漢楚河漢街夜景

武漢基礎設施并未因疫情遭受什么損失,人口損失比例也非常低,加上有全國各地的鼎力支援,我相信疫情過后,武漢能很快復蘇過來。

之前有多位長沙小伙伴問,武漢會不會自此一蹶不振,丟失中部老大哥的地位,給長沙可乘之機?

洗洗睡吧,別做夢了~

但這次疫情,還是暴露了中西部城市和東部沿海經濟發達城市之間,在城市管理水平上的明顯差距。

我有個武漢朋友,在北京、上海、深圳都飄過,已在武漢上車,現在深圳打拼。

因為手機號歸屬地是武漢,北京朝陽派出所喊他不要回北京,上海靜安派出所喊他不要回上海,深圳寶安派出所更是隔三差五打電話問候他。

但相反,身在疫區中心,武漢這邊的政府沒給她發送過任何溫馨提醒……

這種應對突發危機時糟糕的城市管理水平,讓武漢這座城市在全國人民心中的印象分,瞬間低了很多……

現在各大城市都在拼命搶人,經此一役,武漢對省內小伙伴的吸引力應該不會有什么影響,湖北有志青年,如果不去北上廣深打拼,剩下的選擇基本就只有武漢。

但對外省人才的吸引力,怕是會打不小的折扣。

武漢是中西部最大的大學生輸出地,經此一役,怕是有更多非湖北籍武漢學子,畢業后會頭也不回離開這座城市,直奔沿海……

大家現在都在罵F4,但如果這場突發疫情發生在其他中西部中心城市,當地官員的處理水平,不見得就能比武漢高到哪里去。

武漢只是個縮影,這次正好給很多自我感覺良好,以為自己是“新一線城市”的內地大城市澆一桶涼水。


鮮花

握手

雷人

路過

雞蛋
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