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碧桂園AB面: 前10月權益銷售4800億 人事地震、"御用"P2P陷危機

2019-11-7 12:51| 發布者: 網貸凱樂| 查看: 5486| 評論: 0

摘要: 作為國內房地產領域的領軍企業之一,碧桂園(02007.HK)在昨日(11月5日)披露了10月銷售業績,交出了近4800億元的成績單。不過,在業績迅猛發展背后,碧桂園近期也經歷了不少風波。近年來,碧桂園近來多位高管離職 ...

作為國內房地產領域的領軍企業之一,碧桂園(02007.HK)在昨日(11月5日)披露了10月銷售業績,交出了近4800億元的成績單。不過,在業績迅猛發展背后,碧桂園近期也經歷了不少風波。近年來,碧桂園近來多位高管離職,董事會“家族化”,內部裁員近萬人。此外,據多家媒體報道,碧桂園曾通過P2P合作方匯聯匯理財進行房地產項目融資,而后者已陷入兌付危機,宣布“良性退出”。

在國內房企融資受限、發展遇阻的背景下,憑借“高周轉”模式迅速崛起的碧桂園,開始拓展拓展農業、機器人等創新業務。但其能否徹底擺脫這一模式?未來將何去何從?

前10月權益銷售4800億

暫低于恒大、萬科

11月5日,碧桂園發布《於2019年10月份之未經審核營運數據》(以下簡稱數據報告)。數據報告顯示,碧桂園及其附屬公司、連同合營公司和聯營公司于今年10月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約567.6億元,同比增加40.46%,歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約667萬平方米,同比增加52.22%。

據此統計,2019年1月至10月,碧桂園累計實現權益合同銷售金額為4796.9億元,離5000億已不遠。數據顯示,2018年該集團實現歸屬于集團股東權益的合同銷售額約為5018.8億元。也就是說,2019年碧桂園前十月的銷售額已與去年全年相當,今年的銷售額有望創新高。

而在前兩日,恒大和萬科也向后披露了銷售業績,目前暫時優于碧桂園。11月4日,中國恒大(03333.HK)公告,公司10月份銷售金額903億元,同比增長70.2%,較上月增長約8.7%。至此,中國恒大在前10個月的合約銷售金額達到5434.9億元。

同日,萬科企業股份有限公司(000002.SZ)發布10月份業績公告,10月份,萬科實現合同銷售面積271.3萬平方米,合同銷售金額433.8億元,同比減少19.8%。今年前十月整體來看,萬科累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米,合同銷售金額5189.9億元,同比增長6.8%。

而在2018年,萬科 2018 年合同銷售額和面積分別為 6069.5 億元、4037.7 萬平方米。恒大銷售額 5513 億元,銷售面積 5243.5 萬平方米。碧桂園公布的為權益銷售金額和面積,分別為 5018.8 億元、 5416 萬平方米。

人事動蕩

董事會“瘦身”

從銷售業績上看,碧桂園雖然不及2017年的一騎絕塵,但也維持了行業前三的地位。但近期碧桂園出現頻繁的高管離職、人事變動,是否會影響未來的發展?

10月18日晚間,碧桂園發布執行董事及副總裁辭任公告。梁國坤因退休而提出辭任,當日生效。公告特別指出,梁國坤與董事會之間并無意見不合等事項。

據此前媒體報道,梁國坤是碧桂園負責房地產綠化建設的靈魂人物,已將“園林綠化”打造成碧桂園的一張名片,諸如森林城市、十里銀灘等項目,均出自梁國坤之手。

無獨有偶,10月15日,碧桂園前集團副總裁兼江蘇區域總裁劉森峰離職。其在離職信中稱,“2019年9月26日,我回廣東向楊主席、惠妍主席和莫總裁遞交了辭呈,27號從廣州趕回到南京。”

據了解,劉森峰在碧桂園耕耘八年,被認為是史上最優秀的區域總裁。2016年,江蘇區域成為碧桂園集團排名第一的區域公司,劉森峰也成為碧桂園收入最高的總裁,全年總收入超過1個億。

有意思的是,梁國坤辭職后,碧桂園董事會成員進一步“縮水”至13人,還出現了“家族化趨勢”——楊氏家族占了5席,分別為董事局主席楊國強、執行董事及董事局副主席楊惠妍(楊國強女兒)、執行董事楊子瑩(楊國強女兒)、楊國強侄子楊志成、非執行董事陳翀(楊國強女婿)。

而在此之前,碧桂園董事會已經經歷了多次“瘦身”。2017年,曾任碧桂園執行董事、首席財務官等重要職務的吳建斌和曾任公司執行董事、聯席總裁的朱榮斌辭職,隨后兩者均加盟了陽光城。此外,2017年執行董事蘇汝波、區學銘,以及獨立董事黃曉均辭職。

2018年3月,碧桂園又有兩名董事辭職,即執行董事謝樹和獨立非執行董事梅文玨。

除高層動蕩、董事會家族化外,碧桂園的人事調整也體現在大規模裁員上。

根據碧桂園發布的2019年半年報,2018年末碧桂園員工總數為13.14萬人,2019年為11.66萬人,有1.48萬人離開,縮水11.3%。

力圖擺脫"高周轉"模式弊病

探索新業務

大規模裁員、人事變動背后,其實折射出碧桂園正努力走出“高周轉”模式的影響,拓展新業務。

眾所周知,房地產對現金流的需求量巨大。而碧桂園通過 “高周轉”循環模式實現資金回流和迅速擴張,即:房地產企業在樓市流動性收緊的情況下,以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

碧桂園不是高周轉模式的最先使用者,卻把這種模式發揮到了極致。10多年前,萬科曾奉行“5986”高周轉模式,碧桂園則予以傳承。碧桂園的高周轉被業內稱為“456模式”,即拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金再周轉。

此外,碧桂園還實施“合伙人”跟投機制,即管理層領投、員工跟投,項目盈利后再分紅,從而形成利益共同體。

基于“高周轉”+跟投制模式,2017年,碧桂園合同銷售金額達到5508億元,超過恒大、萬科,成為行業第一。而劉森鋒等人就將高周轉和跟投制當做碧桂園江蘇開疆拓土的利器。

不過,助推碧桂園走向神壇的上述模式,卻在近年頻繁暴出房屋質量等風險事件,令碧桂園陷入危機。

2018年6月24日,位于上海奉賢區的碧桂園在建項目紅墅林,就發生了事故。售樓處6層屋面混凝土澆筑過程中出現模架坍塌,多名工人摔落,導致1人死亡、9人受傷。同年7月12日,杭州蕭山碧桂園前宸府項目附近出現了一個大坑,事故殃及前宸府旁邊的居民樓,基坑的裂痕延伸到其地基,讓這棟三層居民樓成了危房,十幾戶居民被疏散到賓館里。同年7月26日晚,安徽六安碧桂園·城市之光建筑工地一處圍墻和活動板房坍塌,16人被送至醫院,其中搶救無效死亡6人、1人傷情危急、2人傷勢較重。

上述事件將極速狂奔的碧桂園推到了風口浪尖上。頻發的事故和安全隱患,正在成為碧桂園耀眼業績背后的陰影,而“高周轉”模式被認為是問題根源。

隨后的2018年8月3日,碧桂園召開發布會,碧桂園集團總裁莫斌,在現場鞠躬道歉,針對近期施工,深感痛心和自責,保證對對安全與質量的重視。

但事與愿違,風險事件仍在持續暴露。2019年4月23日,六安市住建局通報稱,六安碧桂園和合房地產開發有限公司開發的“碧桂園·置地中央公園”項目,不斷接到業主關于房屋質量安全等投訴,經現場調查屬實。責令該項目從4月23日開始全面停工,徹查項目存在的質量安全問題和隱患,嚴格整改,經復查達標后,方可復工。2019年8月23日,寧波碧桂園因住宅工程質量突出問題被寧波市住建局約談。

問題是,在碧桂園多次強調房屋質量、安全等問題背景下,為何事故依舊頻發?還有多少“高周轉”模式下的風險會暴露?

無論答案是什么,碧桂園已經在努力擺脫“高周轉”模式的負面影響,努力探索新的業務。

從2018年開始,碧桂園就高調進軍農業和機器人科技領域。按照碧桂園的規劃,未來五年內,將在機器人領域投入至少800億元。

碧桂園集團總裁莫斌在2019年新年寄語中表示,繼續聚焦深耕,著力提升房產業務全周期競爭力;將進一步投身智能制造,瞄準世界科技前沿,依托廣東機器人谷,自主研發,打造現代機器人產業生態圈;還將持續引入世界一流的農業生產技術、設備,布局農業全產業鏈。

此外,除了裁員、高管離職,多位高管也被分配去涉足新業務領域。其中,張志遠、朱劍敏改任博智林機器人公司執行總裁、副總裁,葉劍清改任農業控股公司執行總裁。

“御用”P2P兌付危機

涉及碧桂園員工

自2017年起,隨著金融去杠桿的持續,監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,境內融資如公司債大幅減少。這對于資金需求量巨大的碧桂園等房企來說,無疑是雪上加霜。

在此背景下,碧桂園想到了另一條融資路子,即通過互聯網金融平臺為房產項目進行募資,合作了一家名為“匯聯匯理財”的P2P,投資人既有普通大眾,又有碧桂園的員工。但在今年10月10日,匯聯匯理財宣布“良性退出”,此前已被爆出陷入兌付危機。

匯聯匯理財官方網站顯示,其由港股上市公司匯聯金融(股票代碼:HK8030)旗下全資子公司——深圳市匯聯互聯網金融服務有限公司管理運營,于2014年7月正式上線,實繳注冊資本5000萬。匯聯金融布局了資產管理與住房消費金融,業務內容涵蓋P2P匯理財、地產財務顧問服務、地產投資、融資租賃、消費信貸等。

截止2019年11月6日,匯聯匯理財累計成交量為94億8156萬。

早在2015年7月18日,媒體報道稱,匯聯匯理財聯合碧桂園打造了眾籌寶金融產品,其“可尊享優先選房提前派籌排號、額外99折或97折購房優惠和購房本金享5%年化投資收益三大優惠。”

2016年6月6日,媒體報道稱,碧桂園與深廣瀛集團、匯聯金融服務控股有限公司三方就深圳龍崗中心城片區項目合作進行會談及正式簽約。“本次簽約碧桂園將在龍崗獲取約260萬㎡建面的項目,初步估算貨值達1000億。”

該報道還稱,2015年7月28日,碧桂園宣布聯合匯聯金融,以股權收購的方式獲取位于深圳坂田中心片區坂雪崗大道和中興路交會處的兩個新地塊。

而工商資料也顯示,碧桂園與匯聯金融的合作十分深入:根據公開的報道提到匯聯金融參股的碧桂園項目公司,一般股權結構為:匯聯金融發起的有限合伙公司占股49%;碧桂園城市公司和員工跟投公司,合計占股51%。

自媒體趣談公社通過企查查查詢匯聯金融旗下子公司匯聯投資服務(深圳)有限公司,發現其旗下有多個與碧桂園的合資公司,如深圳市碧桂融鑫三十七號投資管理合伙企業、深圳市碧桂融鑫三十六號投資管理合伙企業(有限合伙)等。股權穿透后,可以看到,匯聯與碧桂園的合資公司最終投向了碧桂園地方公司。

匯聯匯理財推介碧桂園項目 來源:自媒體地產透視

自媒體地產透視的報道也顯示,匯聯匯理財曾多次推介碧桂園項目,6個月預期收益率達到11.5%。

金融觀察團今日進入了一個匯聯匯理財的投資人維權群,群文件《10.21投資者代表與匯理財談話紀要》顯示,關于清退信息,“碧桂園差不多一兩千人單獨拉了群,您這邊大概也有好像有2000多人,那加起來應該有3000-4000人了”。文件也提到,碧桂園部分員工打算聘請律師。

據媒體統計,匯聯匯理財參與投資碧桂園的20多個項目。未償還的金額7.6億元,大約8000名投資人(包括碧桂園員工)。

來源:群文件《10.21投資者代表與匯理財談話紀要》

有意思的是,上述談話紀要還顯示,匯理財的部分項目投資是通過線下渠道進行的。而央行、銀保監會曾多次警示線下理財模式的非法集資等風險問題。

群公告還顯示,11月6日,匯聯匯理財已經發布了《深圳市匯聯互聯網金融服務有限公司退出流程》,并在2019 年 10 月 10 日,按深圳《良性退出指引》的要求將退出情況報備至深圳市南山區互聯網金融風險專項治理工作領導小組辦公室。

目前,碧桂園的員工以及投資人已經發起了多個群聊進行維權,并多次與匯聯匯金融進行溝通談判,但目前兌付方案還未確定。金融觀察團所在的維權群有目前有70多個投資人,而官方1號群成員有1395人。

值得注意的是,在合作的P2P匯聯匯理財出事后,碧桂園曾發布公告稱,第一,營銷中心使用的金融產品與本次良性退出,沒有直接聯系;第二,但為了避免客戶質疑,影響項目銷售,要求所有項目立即停止與匯聯所有金融類產品合作(包括資金類、派籌類)。

可以看出,碧桂園并未否認與匯聯匯理財的合作關系。來自投資人的資金也變相進入了碧桂園的房產項目當中,為碧桂園的“高周轉”模式添磚加瓦。但實際上,銀保監會曾多次要求,嚴防信貸資金違規流入網絡借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。

“高周轉”的負面影響未擺脫,又陷入合作P2P出問題,不知道碧桂園將做如何處理?未來業績發展如何?匯聯匯理財的兌付過程是否會順利,真正實現“良性退出”?金融觀察團將持續關注。



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