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樓市:五大變量來襲!

2019-6-14 13:51| 發布者: 網貸聚焦小編| 查看: 1829| 評論: 0

摘要: 我們都知道,一個國家的房價趨勢短期看政策,中期看資金,長期看人口。如果三個因素都變了,意味著房價趨勢發生變化,那么現在影響房價的因素有沒有發生變化呢?我們從貨幣、土地、人口、負債、住房、城鎮化、稅收等 ...

我們都知道,一個國家的房價趨勢短期看政策,中期看資金,長期看人口。如果三個因素都變了,意味著房價趨勢發生變化,那么現在影響房價的因素有沒有發生變化呢?我們從貨幣、土地、人口、負債、住房、城鎮化、稅收等角度分析一下。

一、負債變量

任何國家的政策都會在經濟增長與防范風險之間取得平衡,房地產也一樣。房地產在國民經濟當中占的比重很高,房價上漲有利于經濟增長,但另一方面,房價上漲會刺激居民踴躍買房,導致居民負債率上升,占用貨幣資源太大,出現房地產金融化的問題。

2008年國際金融危機爆發以來,中國房價上漲的最大動力在于居民借錢買房,2019年第一季度,中國居民杠桿率(負債率)是54.3%,2008至2018年這10年間共上升35.3%,年均上升3.5%。國際貨幣基金組織認為,居民杠桿率超65%就會影響到金融穩定,以我國居民杠桿率每年3.5%的上升趨勢,未來只要3年左右的時間就會超過65%。

居民杠桿率快速上升意味著中國未來的房地產政策將會從支持經濟增長向防風險轉變,表現在限購、限貸、限售以及限制房地產企業融資方面,未來“四限”很可能是長效機制,特別是限制投機性買房方面。

二、貨幣變量

貨幣供應與房價上漲可以說是雞生蛋的關系,說不上哪個先哪個后,買一套100萬的房子,首付20萬,貸款80萬,意味給市場創造了至少80萬的增量貨幣。反過來,央行需要投放對應的基礎貨幣滿足市場上的資金需求,截至2019年5月,中國的廣義貨幣M2是189萬億人民幣,超過GDP的兩倍。在2017年5月之前,廣義貨幣M2增速都會在兩位數增長,高的近30%,同時M2增速是GDP的1.5倍以上。

但是2017年5月以后,M2增速降到了個位數,2018年12月M2增速是8.1%,2018年GDP增速是6.6%,2018年CPI上漲2.1%。如果我們把M2增速-GDP增速-CPI增速視為超發的貨幣,那么現在超發的貨幣幾乎沒有。這就意味著樓市對資金的利用由增量向存量過渡。

在資金格局發生變化的情況下,房價普漲的局面已經不存在,未來哪個地方吸引資金的能力越強哪個地方的房價就越容易上漲,反之則下跌或止漲。

三、人口變量

隨著出生人口的降低,中國人口邊際增速在慢慢降低,根據社科院的預計,中國人口將在2029年達到峰值14.42億,從2030年開始進入持續的負增長。和資金一樣,未來在中國總人口增加有限甚至下降的情況下,各地方的人口競爭已經從增量向存量過渡,人口會在農村-小城市-大城市之間流動,未來哪個地方人口流入越多,房價就越容易上漲,反之則下跌或止漲。

四、住房變量

受制于土地供應、住房存量,中國存量房時代正在來臨,以樓市最火爆的2016年為例,2016年7月,北京房屋總成交2.9萬套,其中,新房成交0.7萬套,二手房成交2.2萬套。存量房格局明顯,同時,對于三四線城市而言,在強大的去庫存壓力下,新增住房也越來越有限,轉而到了消化巨量存量房的時代。

住房供應進入存量房時代相當于減少供應,理應會促使房價上漲,但我們必須得注意一個問題,那就是住房存量房時代來臨那么將意味著房地產相關稅收也進入存量增稅的階段。

目前,房地產相關稅收主要是在交易環節,比如增值稅、所得稅、契稅、土地增值稅、城建及教育附加、印花稅等,而對于持有環節的住房征稅很少,目前社會上呼聲很高的房地產稅是持有環節的稅,不僅要對房屋征稅,還要對房屋下面的土地征稅,存量房時代來臨后必然會導致房地產稅提速,對于房價來說不是一個好消息。

五、城鎮化變量

城鎮化是人口流動的過程,也是房價上漲最主要推動力,根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》,到了2018年底,中國常住人口城鎮化率是59.58%(增長1.06%),戶籍人口城鎮化率是43.37%(增長1.02%)。

關于城鎮化率具體的標準目前沒有定論,但我查了一下數據,世界平均水平是54.8%左右,美、英、德、法、日等發達國家一般都在80%以上。

也就是說中國的城鎮化還有很大的空間,但這決不意味著房價會普漲,我說過,城鎮化是人口流動的過程,過去中國的城鎮化主要是農村人口進入城市,未來的城鎮化主要是小城市人口進入大城市,同時特大城市人口向郊區轉移,這意味著未來房價上漲集中于金字塔頂端的城市,而特大城市人口外溢形成都市圈,帶動周邊城市上漲,這就是未來的趨勢。

小結:

1、居民負債率上升限制了未來房地產政策大幅放松的可能,未來房地產政策偏向于防風險,正如銀保監會主席郭樹清6月13日所言:

近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

2、貨幣、人口進入利用存量時代意味著將來房價會分化,但不意味著不能上漲,目前中國總人口有近14億之多,廣義貨幣M2也是GDP的兩倍以上,在龐大的存量資源下,未來的房價趨勢很可能是二八分化,既頂端城市上漲,其他城市下跌或止漲。

3、中國的城鎮化仍有空間,但結構已經發生變化,未來房價普漲的局面已經不存在,轉而是大城市、特大城市以及特大城市周期的區域有更多的機會。


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